Недвижимость Батуми | Андрей Максаков

Апдейт ситуации на рынке недвижимости Батуми. Май 2026
Друзья, привет
👋🏼
На связи Андрей!
Сегодня поговорим об актуальном — что происходит с недвижимостью Батуми, что сейчас востребовано и активно покупается, где вижу максимальный потенциал для инвестиций. А ещё сравню цены реальных сделок с прошлым годом.
Что с рынком
За последние месяцы продал практически все интересные предложения в своём арсенале. На
лот,
который публиковал в прошлую среду, даже выстроилась очередь — покупателя нашли за считаные часы.
Активность на рынке снова высокая — это приятно радует. Каждый день получаю запросы на покупку. Чувствуется, что пошёл новый денежный поток от русскоязычных клиентов.
Что покупают и для чего
Цели разные, тут ничего не поменялось: покупают для жизни, как дачу у моря или как инвестицию с сохранением капитала в валютной зоне.
А вот что меняется — растёт бюджет покупок. Если раньше чаще брали небольшие студии в низком бюджете до $40,000, то сейчас всё более востребованы хорошие квартиры для жизни и дома в бюджете $150,000–350,000. Если ещё год назад я мог отправить клиенту приличную подборку таунхаусов и вилл, то сейчас мой список изрядно исхудал.
Что изменилось с ценами за год
Цены, безусловно, выросли. В прошлом году купили другу 1+1 в каркасе за $47,000. Сейчас похожий лот забрал инвестор за $55,000 — и это отличная цена на сегодня.
Студии в Optima продавали за $36,000, а последнюю вчера закрыли за $40,000. В BST видовую 1+1 с ремонтом купили клиенту прошлым летом за $123,000, а сейчас аналогичную — уже за $140,000.
А вот по таунхаусам и виллам цены пока сильно не изменились — здесь активность только набирает обороты.
Что с новыми проектами
Строят по-прежнему много. Только сейчас цена на котловане — от $1100-$1500 за кв.м. Всех, с кем успели зайти по $800–1000 за кв.м, поздравляю: таких цен больше не будет.
Покупку новостроек на котловане в длительную рассрочку, конечно, не исключаю — это остаётся превосходным инструментом заморозить цену и накопить на квартиру.
А также положительно смотрю на покупку уникальных знаковых проектов на ранних этапах — то что всегда будет востребовано.
Где вижу максимальный потенциал
Как много раз уже писал, под инвестиции сейчас интереснее всего покупать уступки на средней или высокой стадии строительства. Наиболее перспективными считаю квартиры с одной или двумя отдельными спальнями. И, разумеется, хорошие лоты как и прежде нужно тщательно выбирать.
Также всё ещё можно удачно купить таунхаус, виллу или квартиру в премиум-сегменте с арендным потенциалом около 7% на вложенные. Тут спрос всегда подходит с опозданием.
В целом так, друзья) Если было полезно, ставьте
🔥
А за консультацией и подбором объекта —
пишите в личку.
#Аналитика@maksakov_estate
#Инвестору@maksakov_estate

Тбилиси на 4 дня — перезагрузка удалась
Всего 6 часов на автобусе — и мы уже гуляем по Тбилиси. Как оказалось, это идеальный формат выходных
🔥
В этот раз приехали в столицу не проездом и не по делам, а просто сменить картинку, погулять и немного выдохнуть. Ну и одну задачку заодно решить — без этого, как вы понимаете, никуда.
Остановились в Holiday Inn Avlabari. В целом всё понравилось: удобно, приятно, и даже сервис присутствовал. Для Грузии это отдельный пункт программы
🙂
Тбилиси оставил разные, но при этом исключительно приятные впечатления. Где-то было ощущение, будто попали в детство: старые улицы, дома, дворы — прям привет из советского прошлого. А где-то город совсем другой: современный, живой, с прогрессивной молодёжью и какой-то более европейской атмосферой.
По культуре, людям и ритму Тбилиси сильно отличается от Батуми. И это как раз необычно — будто посмотрел на Грузию под другим углом.
А ещё мы совершенно случайно попали на винный фестиваль, который проходил как раз в дни нашей поездки. Очень понравилось! Продегустировали редкие вина, которые сложно найти на полках магазинов, включая модный в тех краях Пет-нат. Думаю, в следующем году постараемся вернуться, но уже в компании друзей и близких.
Прогулялись и по торговому центру City Mall. Шопинг, честно говоря, удался: для себя подметили, что в Тбилиси есть смысл приезжать и за покупками. Мы даже не успели всё обойти.
А ещё решили главную задачу поездки — заказали диван себе в квартиру. Он испанского производства, поэтому придётся подождать около двух месяцев, пока придёт морем. Зато радует, что последняя крупная задача по обустройству квартиры наконец-то закрыта.
В общем, поездка удалась. Перезагрузились, сменили картинку и с новыми силами возвращаемся к работе.
Пишите
ваши запросы на покупку недвижимости в Батуми. А я в ближайшие дни расскажу, что сейчас происходит на рынке и как вижу ситуацию.
#ЖизньБатуми@maksakov_estate

Друзья, выкупной вариант для вас! Всего $868 за квадратный метр!
🔥
Недавно публиковал
подборку
видовых лотов. Два уже забрали, остался последний, и из-за срочных обстоятельств на него сделали дисконт. Сделка нужна в ближайшие дни.
Что за объект
👇
• Комплекс Optima Residence
• Просторная студия с функционалом евродвушки
• 15 этаж, 45,92 м²
• Состояние «чёрный каркас»
• Вид на горы
😍
Цена:
$42,500
$39,900
Всего $868/м², дешевле текущих цен на котловане!
🔥
Почему считаю это предложение интересным:
1.
Востребованная локация.
Комплекс расположен в развивающемся Новом бульваре — в 250 метрах от набережной и моря. А ещё в 7 минутах расположен большой и вечнозелёный Парк Качиньских.
2.
ELT-квартал.
Спокойный район с широкими улицами, удобными тротуарами и развитой инфраструктурой: маркеты, аптеки, рестораны, фитнес, СПА и пр.
3.
Optima Residence
— комплекс комфорт-класса от надёжного застройщика. Будет лобби, ресепшен, охрана 24/7, подземный паркинг и различные зоны отдыха. Проект на стадии завершения, уже можно приступать к ремонту. Дом газифицирован.
4.
Большая площадь — 45,9 м².
Это просторная студия, которую можно оборудовать в евродвухкомнатную квартиру. Таких вариантов тут мало, и они пользуются спросом.
5.
Крутой вид на горы.
В будущем он может частично застроиться, но сегодня прекрасен.
6.
Ну и самое важное — цена:
$39,900, или $868/м². Важно, что на котловане этот объект покупался дороже. А сегодня аналогичные лоты на высоких этажах и начальной стадии строительства продаются от $1200/м².
Мое мнение по данному объекту:
Рынок ещё не осознал новые реалии и такие лаги иногда бывают — но скоро подобных предложений мы НЕ УВИДИМ. Сейчас вижу огромный потенциал в таких уступках и скупал бы сам при наличии свободных денег.
Если заинтересовало предложение —
пишите в личку.
#ОбъектНедели@maksakov_estate

Как я упустил миллионы, но теперь беру реванш в Батуми
Друзья, на связи Андрей
👋
Сегодня один из резонансных постов, который в своё время собрал много реакций. Теперь — с обновлёнными данными и свежим взглядом на ситуацию.
Уже много лет я являюсь активным участником рынка недвижимости. За время работы пережил несколько кризисов: 2008, 2014, 2020 и 2022 годов.
Наблюдал, что стимулирует спрос и «толкает» рынки вверх: экономический рост, нехватка жилья, миграция населения, развитие ипотечного сектора, льготные программы, инфраструктурные проекты и др.
А ещё упускал возможности зайти в рынки, которые буквально кричали о будущем росте:
—
Таиланд, 2009 год
Доллар по 29 руб., студии от 400 тыс. руб. Сегодня такие квартиры стоят 8–10 млн руб. Тогда зарабатывал только на жизнь, лишних средств не было, а в долги залезать было страшно.
—
Сочи, 2012 год
Студии от 2 млн руб., сейчас — минимум 10 млн руб. Тогда ситуация казалась хайпом. Да и слухи о проблемах со стройками пугали.
—
Крым, 2014 год
Там интересны были дома и покупка земельных участков гектарами. Прирост по разным сегментам составил 250–300% за 10 лет. Смущали геополитические и юридические риски.
—
Санкт-Петербург, 2019 год
Студии стоили от 1,8 млн руб., сегодня их цена — от 6 млн руб. Тогда мне банально не хватило времени осмыслить риски и принять решение.
Почему же Грузия так перспективна сейчас? Что делает её рынок недвижимости таким привлекательным?
Растущая экономика
По данным Global Property Guide Грузия является одной из самых быстрорастущих экономик мира.
Рост ВВП за 5 лет составил 46%. За этот же период уровень безработицы снизился на 33%, средний доход населения увеличился на 107%, а объём денежных переводов вырос на 124,8%.
Рост населения
Согласно свежей переписи, за пять лет численность населения Батуми увеличилась на 39,4%, Тбилиси — на 12,4%.
Рост туризма
По данным Национального агентства по туризму и Geostat за 3 года количество визитов в страну выросло на 43,8%, а средние расходы за время пребывания — на 39,7%.
Стимулирующие программы для бизнеса и IT-компаний
В Грузии созданы благоприятные условия для бизнеса и действуют низкие налоговые ставки. Рост числа новых предприятий за 5 лет составил 70%.
Крупные международные проекты
• В активной фазе строительство первого насыпного острова в Батуми — проект площадью 138 гектаров.
• В 2025 году в Грузию зашёл дубайский девелопер Eagle Hills, входящий в холдинг EMAAR, с планами инвестировать $7 млрд в два масштабных проекта: 590 гектаров в Тбилиси и 260 гектаров в Батуми.
• Ведётся строительство транспортного коридора между Азией, Европой и Африкой в рамках инициативы «Один пояс — один путь», а также глубоководного порта Анаклия.
Все эти проекты — мощные драйверы роста экономики и привлечения международных инвестиций.
Развитие ипотечного сектора и рассрочки
Почти все застройщики предлагают беспроцентные рассрочки — удобный способ накопить на квартиру.
Кроме того, количество выданных ипотек за 5 лет выросло на 64,7%. Уникально, что практически любой иностранец может оформить ипотеку на готовое жильё без подтверждения доходов.
Низкая стоимость жилья
Пожалуй, это один из главных факторов. Грузия входит в топ стран с самыми низкими ценами на недвижимость. На сегодня средняя цена квадратного метра в Батуми — $1395, в Тбилиси — $1312.
Для сравнения: в Анталии — $2554, в Констанце — $2653, в Варне — $3230, в Бухаресте — $4124, в Софии — $4272, в Москве — $6508, а в Сочи — $7193.
Инвестиционная привлекательность
По данным Global Property Guide в 2026 году Грузия занимает 4-е место в Европе и 10-е в мире по арендной доходности — 7,42%.
Важно, что доходность считается в долларах, порог входа от $35,000, а расходы на покупку и налоги с продажи — одни из самых низких в мире.
Конечно, мы не можем предсказать будущее и тем более не застрахованы от «чёрных лебедей». Но если смотреть на уже заложенный фундамент — перспективы и возможности рынка очевидны.
Ставьте
🔥
, если пост был полезен. И делитесь с теми, кому интересна недвижимость Батуми
#Инвестору@maksakov_estate

Заработали 28,2% за 14 месяцев на недвижимости в Батуми. Кейс клиента
Друзья, привет — на связи Андрей
👋🏼
Недавно с клиентом завершили полный цикл сделки — от покупки до продажи и получения прибыли. Сегодня расскажу логику принятия решений: как определились со стратегией, какой выбрали объект и, конечно же, покажу цифры.
Первая коммуникация
Осенью 2024 года мне написал Юрий. Он решил инвестировать небольшой капитал в Батуми — был вдохновлён природой Грузии, видел высокие темпы развития экономики и низкие цены на недвижимость. Сам он предприниматель, проживает в Европе.
На первом созвоне мы обсудили ситуацию на рынке и задачу клиента. Денег было около $40,000 наличными, плюс ежемесячные поступления. Но не было понимания, куда именно инвестировать: купить готовую студию и сразу сдать или рассмотреть другие варианты.
Выбор стратегии
Исходя из хорошего первого взноса, я предложил два варианта.
Первый — рассмотреть покупку двух квартир 1+1 «на котловане» в бюджете $55,000 за каждую. Первоначальный взнос — $16,500 + рассрочка на 3 года по $890/мес. по обеим квартирам. Этот вариант интересен тем, что за 3–4 года можно постепенно накопить на два объекта и ещё заработать примерно по 50% на росте цены.
Второй — рассмотреть «уступки» на средней стадии строительства со стратегией перепродажи через год-полтора. В этом бюджете можно было взять 1+1: на первый взнос хватало, остальное — в рассрочку. В этой стратегии короче цикл и ниже риски, так как уже можно наблюдать динамику стройки.
По обеим стратегиям не нужно особо вовлекаться в процесс: купил и через время продал. К тому же, на тот момент было несколько отличных предложений.
Как выбирали объект
Юрий выбрал второй вариант с более коротким циклом сделки — привязывался к личным целям.
Я предложил несколько объектов, хотя один из них был явным фаворитом — на нём сразу и остановились.
Что выбрали
Большую 1+1 площадью 69,4 м² в Optima Residence с видом на горы — такую при желании можно перепланировать в квартиру с двумя спальнями.
Цена покупки — $56,900. Внесли около $38,000, остальное — в рассрочку по ~$1,575/мес. до декабря 2025 года.
Поставили цель — продать квартиру к окончанию строительства с прибылью. Жёсткой планки не было, больше ориентировались на желаемый результат — около +30%.
Ну и был, конечно, план «Б»: если продажа встанет, сделать ремонт, упаковать мебелью и после продать или сдавать. В этом районе реальный дефицит хороших квартир для жизни.
Продажа
Выставили осенью 2025 года, примерно через год после покупки. Аналогичные лоты тогда продавались дешевле планируемой цены, но у нас было время, клиент не спешил.
Основная активность по объекту началась в 2026 году, когда более дешёвые предложения раскупили. Покупателя нашли через 4 месяца.
Итоги
Юрий вложил $56,900, всю рассрочку выплатил. Продали за $76,000. На руки за минусом всех расходов получил $72,960. Чистыми заработал $16,060, или 28,2%.
Вывод
Часто творческая сущность людей заставляет их создавать свой велосипед. Выбирать объекты сердцем, красивыми идеями и эмоциями, а не холодным расчётом. Но опыт показывает: что в бизнесе, что в инвестициях, гораздо результативнее и менее рискованно идти по протоптанной дорожке и пользоваться рабочими стратегиями.
В этом кейсе мы как раз не изобретали ничего сверхъестественного. Просто выбрали понятный сценарий, подходящий объект, заранее держали в голове план «Б» и спокойно довели сделку до результата.
Если понравился кейс, ставьте
🔥
А за покупкой недвижимости —
пишите в личку
😉
#Инвестору@maksakov_estate
#Кейс@maksakov_estate

В Грузии прям потепление в отношении иностранцев со стороны одного из крупнейших банков страны. Итак, очередная новость
👇
На днях увидел информацию, что
банк TBC
начал открывать счета иностранцам без запроса дополнительной документации.
Если раньше могли попросить заполнить анкету, приложить кучу документов, заплатить комиссию, ждать рассмотрения, а потом и вовсе отказать, то сейчас, условия стали заметно проще.
Сегодня уточнили эту информацию у своего менеджера, и он всё подтвердил.
То есть на данный момент для открытия счёта нужен только паспорт или ВНЖ, а также номер местного телефона.
По условиям:
• открытие счёта бесплатно
• без анкеты и долгого ожидания рассмотрения
• есть два пакета обслуживания: 10 лари в месяц и 30 лари в месяц
• оформление в отделении занимает примерно 15–20 минут
Итак, друзья, кто раньше пытался открыть счёт в TBC, но безуспешно, или только планирует это сделать — сейчас у вас отличная возможность.
Со своими клиентами готов поделиться контактом менеджера. Если мы с вами уже тесно работаем, покупали или продавали недвижимость и вы хотите открыть счёт, напишите мне
в личные сообщения.
#НовостиРынка@maksakov_estate

💎
Идеальный вариант для отдыха и инвестиции — евродвушка в Dreamland Oasis
Часто слышу от клиентов: хочу такую квартиру, чтобы она подходила для комфортного личного отдыха у моря, а в остальное время сдавалась и приносила доход.
Друзья, кто сейчас в поиске такого варианта, у меня для вас отличное предложение
👇
• Комплекс Dreamland Oasis
• 1+1 (1-bedroom), 3 этаж, 50,2 м²
• Ремонт, мебель и техника
• Вид на море и тихую сторону
• В 4-этажном корпусе с лифтом
Цена: $137,000
• Возможна ипотека для иностранцев
Почему это предложение считаю интересным:
1.
Dreamland Oasis,
без преувеличения, один из лучших комплексов в Батуми. Территория здесь более 10 гектаров, и вся она утопает в зелени.
2. Удачная локация: вокруг тихо и чистый воздух.
Комплекс расположен на первой береговой линии в Чакви, в экологически чистом месте, в окружении природы и в отдалении от шумного города. Рядом Ботанический сад и Национальный парк Мтирала.
3. Инфраструктуре здесь нет аналогов:
5 бассейнов, собственный аквапарк, набережная и пляж, около 20 заведений питания ㅡ рестораны, кофейни, бары. Большой игровой центр с кинотеатром и боулингом, различные спортивные, игровые и детские площадки. А в 2026 году откроется самый большой SPA и фитнес-центр. Полный обзор комплекса
делал на канале.
4. Самые востребованные в комплексе ㅡ апартаменты с отдельной спальней.
А данный объект находится в 4-этажном корпусе с лифтом: меньше соседей, тише, вокруг больше зелени, плюс один из самых желанных видов ㅡ на море.
Цена на сегодня всего
$137,000
. Важно: к сезону в этом комплексе цены станут выше.
5. Минимум рисков:
комплекс уже построен, функционирует и пользуется большой популярностью.
Летом тут настоящий курортный вайб, а зимой удивительно спокойно, поэтому многие семьи живут здесь круглый год.
Экспертный взгляд
👀
Объект не только закрывает задачу личного отдыха у моря, но и становится хорошим способом сохранить капитал в надёжной недвижимости, а также получать пассивный доход. Средняя арендная доходность ㅡ от $8,500 в год, плюс рост стоимости самого объекта.
Если вас заинтересовало данное предложение,
пишите в личку.
Расскажу детали и забронирую для вас лот.
#ОбъектНедели@maksakov_estate

На днях в очередной раз прогулялся по территории одного из самых красивых и масштабных комплексов вблизи Батуми. Тут всё утопает в зелени. По мне, так это настоящий оазис. А инфраструктура продумана так, что можно спокойно отдыхать, не выезжая лишний раз в шумный город.
Помню, в прошлом году подбирал квартиру для клиентки из Европы. Изначально искали вариант в старом городе, но после просмотра подходящих объектов в её бюджете она, мягко говоря, разочаровалась. Тут либо соседство с ветхим фондом, дома с обычными серыми подъездами, отсутствие парковки и часто никакого вида, либо цена далеко выше $200,000.
Тогда я предложил показать ей совсем другой формат. Привёз её в этот комплекс, который находится немного в стороне от города, зато в очень живописном и экологичном месте. И ей хватило одной прогулки по территории, чтобы влюбиться в него основательно.
В итоге квартиру купили именно там, чтобы можно было приезжать, отдыхать, наслаждаться природой и просто хорошо проводить время.
А ездил я туда сейчас не просто так. Принял новый объект на продажу. На днях покажу его на канале
😉
#Закулисье@maksakov_estate

Что вы могли пропустить в марте: посты, которые читали, пересылали и обсуждали
👇🏼
Собрал лучшие посты прошлого месяца в одну удобную подборку. Тут и про жизнь в Грузии, и про недвижимость, и важная новость про ипотеку.
🇺🇸
История переезда из США в Грузию
Как клиентка 30 лет прожила в США, а после завершения карьеры решила переехать в Батуми.
🏢
Жизнь в Ibis Styles: красиво, удобно… но есть нюансы
Наш личный опыт проживания в комплексе: плюсы, минусы и кому такой формат реально подойдёт.
🌳
Кто покупает таунхаусы в Батуми для жизни?
И как IT-компания из 300 человек переехала в Грузию.
🇬🇪
3 года и 3 месяца жизни в Грузии
Ощущения, мысли, планы и честный взгляд без фильтров.
🕊️
Важная новость: ипотека в TBC стала доступнее
Теперь банк может учитывать доходы из России. Для многих это меняет расклад при покупке квартиры.
📚
А если вы недавно подписались и задумываетесь о покупке недвижимости, загляните в
Библиотеку инвестора и переезжающего в Батуми.
Там собрал много полезной и ценной информации.
Сохраняйте подборку, чтобы не потерять. А за покупкой недвижимости —
пишите в личку
😉

Недвижимость Грузии в цифрах: где рост, доходность и потенциал?
Друзья, привет
👋🏼
На связи Андрей.
В начале года вышли два любопытных аналитических отчёта по рынку недвижимости Грузии с обзором 2025 года и прогнозом на 2026-й от TBC Capital и Galt & Taggart — аналитических центров двух крупнейших банков страны.
По каждому отчёту сделаю разбор и выжимку самых важных деталей. И, как всегда, поделюсь своими мыслями. Начнём с
исследования
TBC Capital от 11 февраля.
Объём рынка
В 2025 году на первичном рынке Грузии продали недвижимости на $2,5 млрд, что на 7,8% больше, чем в 2024 году. Из них 68% приходится на Тбилиси и 21% — на Батуми.
С 2019 года среднегодовой рост объёма проданной недвижимости (CAGR) составил 20% в год.
Количество сделок
В 2025 году выросло на 5,9% и составило 78,5 тыс. единиц. Это на 18,6% больше ажиотажного 2022 года и на 75,6% выше показателя 2019 года.
Причём доля сделок на первичном рынке стремительно выросла: с 18% от общего объёма в 2019 году до 37% в 2025-м. То есть ключевой рост всех сделок идёт за счёт продаж на первичном рынке.
Стоимость недвижимости
В Тбилиси средняя цена квадратного метра по итогам 2025 года составила $1312. По сравнению с 2024 годом она выросла на 4,1%, а с 2019 годом — на 58%.
В Батуми средняя цена квадратного метра в 2025 году составила $1395 и стала выше столичной. По сравнению с 2024 годом рост составил 16,5%, а с 2019 годом — 66,5%.
Сравнение с соседними странами по ценам и доходности
Тбилиси сравнили со столицами соседних стран. В этом рейтинге он оказался доступнее Софии, Бухареста, Еревана и Кишинёва, но чуть дороже Баку.
При этом арендная доходность у Тбилиси наиболее интересная — 6,5%. У остальных столиц заметно ниже — от 3,7% до 5,6%.
Батуми сравнили с приморскими курортными городами. И он оказался самым интересным по цене покупки. В список вошли Анталия, Констанца, Варна и Сплит.
А ещё у Батуми самая высокая арендная доходность — 7,2%, тогда как у остальных приморских городов она составляет от 3,5% до 5,2%.
Сильные фундаментальные факторы спроса:
1. Средний размер семьи в Грузии — 3,2 человека, тогда как среднее значение по Европе — 2,2.
2. В Грузии в городах живёт 61% населения страны, тогда как в европейских странах среднее значение — 76%.
3. В Грузии 77% населения живёт в домах до 1990 годов постройки.
4. Рост туризма на 6% в год.
Все 4 фактора являются признаками естественного спроса на недвижимость.
Прогноз на 2026 год от TBC Capotal
Рынок входит в спокойную фазу и становится более предсказуемым.
Цены и объёмы продаж будут сохранять стабильный рост: количество сделок +4,5%, цены +3,2%.
Арендная доходность останется стабильной на уровне ~8%.
Мысли
Рынок продолжает фазу роста, но уже более умеренную.
Основной прирост сделок наблюдается на первичном рынке — именно он и будет формировать рынок дальше.
Батуми уверенно обыгрывает Тбилиси и по росту цен, и по арендной доходности — вижу в нём больше потенциала.
Помимо инвестиционной привлекательности, важно учитывать естественные факторы спроса — они в том числе будут влиять на дальнейший рост цен.
Если было полезно, ставьте
🔥
А я чуть позже разберу другой отчёт — там больше интересных цифр именно по Батуми.
#Аналитика@maksakov_estate
#Инвестору@maksakov_estate